Как работает уступка недвижимости в новом доме

На данный момент есть несколько способов покупки жилой недвижимости. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших способов покупки квартиры в новом доме. Суть переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках договора долевого участия.

Юридически переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

Приобретая недвижимость в жилом комплексе на условиях переуступки, заключается договор с двумя участниками

• Первый участник - дольщик. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом квартиры может выступать физическое или юридическое лицо.
• Второй участник - сам покупатель.

После подписания и государственной регистрации такого двухстороннего договора компания-застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не исполнены финансовые обязанности (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после сдачи дома.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи переуступки застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на незавершенный объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию девелопера. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, не достигшие совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно убедиться в добропорядочности продавца, переуступающего Вам право требования.

Жилье в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Этот документ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Иногда, когда девелопер требует своего подтверждения в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто продаёт переуступку?

Приобрести жильё в новостройке по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть либо физические лица либо организации, а также закрытые ПИФ. Инвесторы владеют до нескольких объектов и хотят их продать потому, что покупали квартиру для дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - Очень часто в этой роли выступают компании партнеры девелопера. При строительстве жилого комплекса подрядчик может выполнять разные виды работы: отделочные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и другое. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком посредством квартир.
• Физические лица, которые покупают жильё для своих нужд, но принявшие решение о продаже собственности в дальнейшем.

Что требуется от покупателя квартиры по переуступке прав?

Приобрести квартиру на условиях переуступки может почти каждый. Как правило, причинами приобретения недвижимости по переуступке являются:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные плюсы квартир по переуступке

Будьте внимательны и осторожны при заключении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка позволит покупателям приобрести эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Особенно популярно для тех, кто ищет комфортное жилье с интересными планировками в конкретном районе.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а цены выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Возможность получить прибыль на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Решая приобрести недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и сбору документов.

Пакет документов для переуступки

Чтобы зарегистрировать переуступку по всем правилам, обе стороны договора должны собрать регламентированный пакет документов:

• В случае если продавец недвижимости состоит в браке, потребуется оформить согласие на продажу в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку. Для получения разрешения дольщику нужно отправить письменное заявление застройщику.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Like в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки